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El portal de alquiler y compra de vivienda, Idealista, ha publicado su balance de 2023 en el que carga duramente contra la ley de vivienda aprobada por el Gobierno de Pedro Sánchez en mayo de este año. En los dos primeros párrafos ha acusado al Ejecutivo de “no cumplir con los objetivos previstos” y ha añadido que la norma tiene un “devastador efecto contrario”. Aunque ha reconocido que la intención fue la de solucionar el problema del alquiler, asegura que esta “ha llevado a cotas desconocidas de sufrimiento a los inquilinos”.
Idealista ha insistido en que “la nueva regulación ha hundido la oferta y los precios han seguido subiendo con fuerza”. En este sentido, ha advertido de que el efecto ha sido precisamente el contrario al deseado: “Ha generado un transvase relevante de alquileres permanentes al alquiler de temporada y dificulta aún más el acceso de las familias a la vivienda, sobre todo en las que hay menores.”
Las previsiones para 2024 no son nada optimistas. Idealista ha reconocido que en “un entorno político de perfil continuista, no es previsible que estas tendencias cambien en 2024.”
Suben los precios de la vivienda
En el balance de 2023, Idealista ha recalcado en su informe que las caídas de precios que “muchos anunciaron” para este año no han llegado, por lo que el coste de comprar una vivienda en España se ha incrementado un 7% en el último año. Pone de ejemplo Madrid y Barcelona, dos mercados “muy dinámicos” en los que los precios han alcanzado “niveles muy elevados”.
Pero la tendencia alcista, ha señalado, ha sido más marcada en el arco mediterráneo y Baleares, posiblemente empujados por una demanda internacional de alto poder adquisitivo.
En Alicante y Palma el precio creció un 15%, mientras que se quedó en un 14% en Valencia y un 13% en Málaga. Con una demanda activa, un creciente número de hogares y una oferta menguante, las tensiones sobre los precios seguirán aumentando en 2024 en los mercados más dinámicos, mientras que en el resto es posible que asistamos a una estabilización o a ligeras caídas.
La mitad de las operaciones se han cerrado en 2023 sin hipoteca. Según datos de Idealista, más de la mitad de las personas que busca comprar una vivienda ya dispone de otra en propiedad, lo que facilita y abarata los costes de la operación
Este curso cerrará ligeramente por debajo de las 600.000 viviendas vendidas, lo que supondrá un descenso muy relevante de operaciones del entre el 8% y el 10%.
Para 2024, el balance de 2023 de Idealista alerta de que es probable que asistamos a un panorama continuista, dado que no hay previsión de una aparición repentina de grandes bolsas de viviendas en las zonas con más demanda. Aun así, es posible que durante el próximo ejercicio se active parte de la demanda que se había retirado a la espera de una caída significativa en los precios que no se ha producido, por lo que podría aumentar la tensión en el mercado y empujar los precios al alza con mayor energía.
Cae el número de hipotecas
El número de hipotecas firmadas ha sufrido un descenso significativo, y cerrará previsiblemente 2023 con una caída superior al 25% interanual, con precios que han seguido encareciéndose hasta llegar a niveles no vistos desde 2016.
Las hipotecas mixtas (con plazos fijos iniciales de 3, 5 o 10 años) han supuesto la revelación de este año y muy posiblemente se consoliden como el producto más utilizado durante los primeros trimestres de 2024. A pesar del encarecimiento de la financiación, los bancos no han cerrado el grifo y siguen compitiendo entre ellos para ofrecer las hipotecas más competitivas, para aquellos perfiles que cumplan los criterios de riesgo requeridos.
En 2024, Idealista espera que este “apetito” no disminuya y está por ver si la tendencia de tipos permite incluso alguna alegría con disminuciones de precios o si, por el contrario, la situación económica obliga a los bancos a ser más restrictivos en su política de concesión de préstamos.
El gran problema del alquiler
El gran problema de las familias españolas, según Idealista, es el alquiler. En este apartado, el portal inmobiliario ha aprovechado para cargar de nuevo contra la ley de vivienda aprobada en mayo. “Lejos de paliar o solucionar los problemas que el mercado viene arrastrando desde hace cuatro o cinco años, tras el endurecimiento progresivo de la regulación, ha tenido un efecto perverso: la abultada sobrerregulación ha terminado por reducir el mercado del alquiler a niveles no vistos en la última década”.
El balance de 2023 de Idealista advierte de que la oferta de pisos está desapareciendo. “Este hecho aumenta la ansiedad de quienes necesitan encontrar una vivienda”, explican. Además, alquilar es, a cierre del mes de noviembre, un 9,2% más caro que hace un año, alcanzando los 11,9 euros/m2. En los grandes mercados, las subidas de precios son aún más relevantes, llegando al 21,6% en Valencia, el 19,3% en Palma; 15,2% en Málaga; 14,4% en Barcelona o el 12,4% en Madrid.
Aumentan los pisos turísticos
El alquiler de temporada se está convirtiendo en la opción favorita de muchos propietarios que decidieron sacar sus propiedades del mercado y que las han devuelto con esta opción temporal que no se encuentra bajo el paraguas de la ley de vivienda. A cierre del tercer trimestre, este tipo de alquileres suponían ya el 10% de toda la oferta en España y experimentaron un crecimiento del 40% en el último año. Este tipo de alquileres suponen ya el 32% del total en San Sebastián y el 28% en Barcelona, mientras que Madrid están todavía en el 11% y en el 15% en Málaga.
Todo indica, según el informe, que estos porcentajes crecerán en el último trimestre del año y que “el peso de los alquileres de temporada seguirá aumentando en los grandes mercados, lo que reducirá aún más las posibilidades de las familias que buscan establecer su hogar en ellas, aumentando los precios y endureciendo los perfiles exigidos por los propietarios, que al haber menos oferta y más gente buscando se centrarán en los perfiles que les ofrezcan más seguridad jurídica y frente a impagos”.
Idealista ha concluido su exposición ofreciendo una solución: “La mejor manera de romper este círculo vicioso pasa por un cambio en las políticas de alquiler que logre aumentar significativamente la oferta de viviendas en alquiler, relajando la tensión sobre las mismas y logrando una tendencia bajista en los precios que incremente la capacidad de ahorro de las familias para hacer frente a la entrada en un futuro.”